¿Cómo fijo el precio, para vender rápido mi casa?


Noviembre 7 de 2019

La mayoría de las veces el problema de que una vivienda no se venda radica en el precio, en este post te damos consejos que te ayudarán a fijar un precio que te permita vender rápido y sin perder dinero.

 

 
 

Es cierto que con el paso de los años el valor de los inmuebles aumenta, por ello su propiedad ciertamente no vale lo mismo hoy que el día en que la adquirió. Pero ¿Cómo determinar el valor de su inmueble hoy en día?, en este post queremos ayudarte con lo básico que te permitirá fijar el precio adecuado para vender rápido mediante cuatro métodos distintos:

 

Primero es importante considerar los aspectos físicos de la propiedad, como el tamaño del terreno, su ubicación, urbanización del sector, antigüedad (cantidad de años de la propiedad), materiales con que está construida, equipamiento (cantidad de baños, piezas, cocina, piscina, jardines, etc.), calidad del diseño arquitectónico, plusvalía, orientación, servicios cercanos (clínicas, colegios, supermercados, etc, pues todos estos antecedentes serán útiles al determinar el valor de la vivienda.

 

Una forma sencilla de determinar el precio, puede ser mediante la comparación. Esto es, tras determinar las cualidades y características del inmueble que influyan en su valor analizar en el mercado inmobiliario, aquellos inmuebles de características similares, con el fin de obtener un listado de los precios de venta de dichas propiedades para definir un valor promedio. Con este método, usted como propietario, evita los problemas de fijar un precio arbitrariamente alto, pues el valor dependerá del comportamiento del mercado en el entorno.

Ahora bien, es importante considerar que los valores en que se publican los inmuebles usados, están generalmente excedidos y que el valor real de venta, suele ser menor, llegando en ocasiones a valores inferiores en más de un 30% del valor inicial de publicación (lo cual por supuesto, deja claro, que esta fórmula no tiene sentido, abordaremos este tema cuatro párrafos más adelante).

 

Otra forma, útil, aunque más compleja de asignar valor a una propiedad para venderla es bajo la premisa de que el valor de venta de un inmueble usado no debería ser superior al valor que tendría construir desde cero una propiedad de iguales características y utilidad, para ello se debe identificar el valor de mercado del terreno, de los materiales, mano de obra y descontando la depreciación asociada a la antigüedad y conservación. El valor de venta de su propiedad no debería ser superior al valor obtenido ras realizar estas operaciones.

 

También se puede establecer el valor comercial de un bien, partiendo de las rentas o ingresos que se pueden obtener del arriendo del mismo o de inmuebles de iguales características físicas, de uso y ubicación. Considerando tanto el retorno anual que produce el capital invertido como el retorno del capital. Dada su complejidad, esta metodología es recomendable para inversionistas, que manejen el tema de la rentabilidad del mercado de arriendo inmobiliario. Al contratar una empresa de corretaje es bueno que consultes si tienen conocimiento en el mercado de Administración de Inmuebles Arrendados. En Cima Propiedades, podemos ayudarte en base a nuestra experticia, para determinar un precio mediante esta alternativa.

 

Finalmente y tal vez el método más acertado, para fijar el precio de una propiedad usada, consiste en concurrir al Conservador de Bienes Raíces, en que está inscrito el inmueble, a fin de revisar los libros de Registros de Propiedades, a fin de efectuar un catastro del valor real de compraventa de propiedades de la misma tipología y del mismo sector, del bien raíz que se quiere vender. Este procedimiento, si bien es cierto, es bastante técnico y demandará varias horas de dedicación, es altamente confiable. Cuando contrates una empresa, como “Cima Propiedades”, puedes encargarle a tu ejecutiva(o) personal que realice dicha gestión, ya que, por su experiencia y conocimiento, le será más fácil llevarla a cabo.

 

Uno de los mayores y más comunes errores, que, cometen la mayoría los propietarios, al poner en venta su inmueble, se produce al momento de fijar el precio, evidentemente como vendedor quiere asegurarse de obtener la mayor ganancia posible al vender su casa, departamento, etc., y es por ello muy común razonar que darle a la casa o departamento, un precio superior del valor del mercado, dejará espacio para negociar y te evitará perdidas.

 

Nada más alejado de la realidad, lamentablemente esto sólo disminuye drásticamente la cantidad de compradores interesados, impidiéndole llegar a aquellos potenciales compradores que buscan la propiedad que está ofreciendo. En este sentido, los inmuebles de valores ligeramente más bajos alcanzan de 75% a 90% de los potenciales compradores buscando propiedad.

 

La mayoría de los vendedores, por el contrario, no se dan cuenta, que, subir el precio pude significarle perder interesados que podrían haber comprado su vivienda. Las estadísticas señalan, que, se llega a alcanzar solo un 10% de los interesados al subir el valor por sobre el mercado. Siempre que la valuación está por encima del promedio, simplemente se hará más difícil concretar la venta (fuente: NAR USA).


 

 

Existe una metodología completamente inversa, usada en USA y Europa, que en lugar de tratar de obtener mayor ganancia negociando el precio, con un comprador, se fija un precio que maximice la demanda por la casa, departamento, etc.  De esa forma, usted no estará esforzándose por convencer a “un” comprador de que pague el precio, y a cambio tendrá compradores múltiples peleando entre ellos por la casa haciendo ofertas incluso superiores al valor fijado.

 

Al dar un precio a su propiedad levemente por debajo de la tarifa actual, los compradores, que, hoy en día están altamente informados sobre el mercado inmobiliario y compararán su inmueble con otros en oferta, sentirán que están haciendo un muy buen negocio tanto así que no querrán perder su propiedad, y estarán dispuestos a realizar ofertas, incluso por sobre el precio publicado en venta.

 

Para concluir, cabe señalar que a la hora de vender un inmueble, lo más acertado es buscar la asesoría de una Empresa de Corretaje de Propiedades, experta que, facilite la determinación de un precio adecuado, es decir, ni muy bajo que provoque pérdidas en el vendedor, ni muy alto que impida la venta oportuna. 

 

Para ello, en la mayoría de los casos es necesario contar con datos representativos del mercado de inmuebles comparables y disponer de buena información sobre transacciones realizadas recientemente.

 

En Cima Propiedades somos expertos inmobiliarios, contamos en nuestro equipo con evaluadores y tasadores profesionales, y lo más importante, conocemos en detalle el mercado inmobiliario y la forma en que se estructuran los precios de viviendas, si tienes dudas sobre cómo y a qué valor vender tu inmueble…

 

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